地产商融资难度加大 炒房者成本增加 有真正需求的购房者将得实惠

　　2008年一季度银行贷款已开始投放，但房地产开发商和投资者所期待的“贷款松动”局面并未出现。地产信贷从紧进一步加强了楼市调控的力度。

　　第二套房审贷从严

　　投资性买房将受重挫

　　“第二套房贷款？最多只能贷六成，5年期以上利率在基准利率7.83%的基础上上浮10%，即8.613%。没有优惠利率。”近日，记者致电建设银行、工商银行、深圳发展银行询问房贷，得到的回答如出一辙。

　　“现在各家银行审贷都很严，额度和去年相比只少不多。”建设银行、深圳发展银行在上海的支行信贷部负责人告诉记者，利用信贷杠杆融资炒房现在没那么容易了，首付比例、利率成本和以前相比都有较大幅度提高。

　　第二套房贷款新规出台前，无论购买多少套房，银行基本都给予优惠利率，即在基准利率的基础上下浮15%。而现在，第二套房(及以上)利率须从高，在基准利率的基础上上浮10%。以2007年央行第六次加息后的5年期以上贷款基准利率7.83%计算，此前炒房者支付利率一般为6.655%，而现在高达8.613%，相差近2个百分点。

　　21世纪不动产大宁店的物业中介说，这对短期投资性购房会产生明显的抑制作用，投资性买房因为获贷难度加大、资金成本上升而受重挫。

　　公司类新增贷款下降

　　开发商“找钱”更难

　　比投资客更急于 “找钱”的是开发商。“2007年贷款规模超标，房地产贷款占比较大；今年要收紧，首当其冲的就是要砍地产信贷。”建设银行上海闸北支行的一位信贷人员说。

　　以建设银行为例，2008年新增贷款3500亿元，而2007年总量在5000亿元以上；今年建行个人贷款投放量1300亿元，尽管比去年减少200亿元，但占比大幅提高。这意味着公司贷款额度锐减，房地产企业所能贷到的款项自然相应地大大降低。

　　日信证券分析指出，在房地产行业的资金来源中，商业银行直接贷款向来占比很高，在资金紧缩过程中，不具备竞争优势、行业地位低、发展前景黯淡的中小开发商将首先被压缩。

　　房地产企业从资本市场融资的渠道同样也在收窄。根据沪深两市上市公司公告统计，截至2007年6月份的数据，房地产上市企业从二级市场融资就达1100亿元。但从2007年10月份以来，多家上市公司申报的增发方案已搁置。

　　银行贷款紧缩、股市圈钱变难，房地产企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融，但必须付出年率20%甚至30%到40%的代价，并且，还得有前景乐观的项目能让“债主”看中。

　　个贷按季发放

　　“细水长流”取代“大水漫灌”

　　对于普通买房人而言，“房钱”在2008年同样是个不能回避的问题。

　　严控信贷对于普通购房人有着双重意味：一是“紧箍”不会落到他们头上，工、农、中、建四大银行尽管新增贷款总量有所减少，但个人房贷削减不多，比例反而有所提高。信贷向满足真实住房需求倾斜的态势明显。并且，购买首套住房以及家庭人均居住面积小于当地人均居住面积的第二套住房，仍可享受优惠利益，在基准利润的基础上下调15%。

　　二是贷款发放方式与往年有所改变：不再是按年度放款，而是每个季度按比例发放。从前那些购买力并不充裕、因为房价节节攀升苦候无望、担心房价还要大涨而不得不扎堆提前入市的购房者，现在不太可能集中跟风买房了，因为银行房贷每个月的盘子是既定的，就这么多款，放光了后面的购房人就得等。这有利于熨平楼市的大起。 欣华