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关于《隆回县不动产登记工作中有关遗留问题的处理意见》的解读

2018-5-8 11:44:08 来源:

一、文件出台的背景和必要性

1、因房改房、集资房、经济适用房等原因造成房屋权利人有房屋所有权证无土地使用证的情况大量存在。

2、部分房地产开发企业只给购房人办理了房屋所有权证,未办理土地使用证,而开发商早已人去楼空。

3、解决共有土地使用权的问题,因企业改制造成共有宗地的土地使用权人为分割登记在一楼门面所有权人,造成房地不一致,二楼及以上房屋成为“空中楼阁”,相关权利人一直上访,造成社会不稳定。目前在房屋买卖中形成了0土地分摊的买卖协议。

4、解决合法用地但无工程规划许可证的问题。

上述情形在分散登记时期,权利人可以办理房屋的转移和抵押登记手续,但根据不动产统一登记的“一体登记”原则,在目前的不动产登记系统中不能办理转移和抵押登记,严重影响了全县的不动产登记改革,有必要出台文件规范全县不动产登记工作,保护不动产权利人合法权益,提高登记质量和效率。我局根据《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)、《湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》(湘政办发〔2017〕39号)和湖南省国土资源厅办公室《关于贯彻落实<湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知>的通知》(湘国土资办发〔2017〕195号)等法律法规和文件精神,参考长沙市的相关操作方法,并在县政府办组织调研的基础上(调研情况详见调研报告),针对我县的实际情况制定了该处理意见。

二、处理有关问题基本原则

(一)尊重历史。权利人有房屋所有权证无土地使用证或房地证书不一致是房地产开发、房改房、集资建房、企业改制等原因造成的历史遗留问题,是房地分散登记制度造成的,不动产统一登记工作应当尊重历史。

(二)便民利民。围绕“减少环节、缩短时限、优化流程、提高效率”的原则,在严格审核当事人有关材料的基础上,在不规避法定流程、不减少法定环节的前提下,加快内部流转程序,提高行政效能。

(三)依法依规。没有法律依据的,不得违法进行不动产统一登记。要先易后难,成熟一批解决一批。

(四)房地一致为原则,房地不一致为例外。凡是已取得房屋所有权证的,《物权法》第147条和182条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条,应当认为该房屋所有权人同时取得了该房屋占用范围内土地使用权,但有明确的协议约定的除外。

三、处理办法的主要法律、政策依据

(一)《中华人民共和国城镇国有土地使用权

出让和转让暂行条例》

第二十三条 土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

  第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

  第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。

(二)《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十一条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

(三)《中华人民共和国物权法》

第一百四十六条  建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条  建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

(四)《湖南省住房制度改革领导小组办公室关于职工集资建房若干具体问题的通知》(湘房改办字〔1995〕第27号);

(五)《湖南省政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》(湘政办发〔2017〕39号);

(六)《湖南省国土资源厅办公室关于贯彻落实<湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知>的通知》(湘国土资办发〔2017〕195号);

(七)《邵阳市国土资源局关于积极稳妥解决不动产统一登记中有关问题的通知》(邵国土资发[2018]7号)。

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